Ingolfati dai mutui

18/06/2004





18 Giugno 2004
IL CAPITALE









 

Ingolfati dai mutui
Nei primi tre anni del nuovo millennio i mutui erogati dalle banche sono cresciuti del 47,21%. Nel solo 2003 sono stati erogati quasi 43 miliardi di euro. Il trend ancora in crescita nel 2004. I rischi di un aumento dei tassi

BRUNO PERINI


Passerà alla storia come il triennio aureo dei mutui. Il più massiccio indebitamento delle famiglie italiane nei confronti del sistema bancario. Nei primi 3 anni del nuovo millennio i mutui erogati dalle banche italiane ed estere sono cresciuti del 47,21%, con un rapporto rispetto al Pil che passa dal 2,5% al 3,3%. Nel 2003 sono stati erogati, infatti, 42.900 milioni di euro, contro i 35.338 milioni del 2002 e la cifra è destinata a crescere, malgrado le aspettative di un aumento dei tassi d’interesse. Il nuovo eldorado del sistema bancario è sotto osservazione anche in via Nazionale: nell’ultima relazione il governatore della Banca d’Italia ha lanciato un monito sui mutui a tassi variabili, chiedendo alle banche di fornire un’informazione oculata sui pericoli degli investimenti nel lungo periodo, ma nonostante ciò l’ondata dei mutui non si arresta e il mercato immobiliare sbaraglia tutti gli altri mercati: dalla Borsa ai fondi d’investimento.

Donatella Squellerio, 38 anni, direttore del marketing di Unicredit banca per la Casa, il cui amministratore delegato è Pasquale Giamboi, conosce bene questo mercato. Prima di entrare in Unicredit, lavorava in Abbey National, la banca inglese che per prima, col finanziamento sul 100% degli immobili, rivoluzionò il mercato italiano dei mutui, costringendo i dinosauri bancari italiani a darsi una mossa.

Fino agli anni `90 le banche italiane finanziavano al massimo il 40% del valore di un immobile e i clienti dovevano mostrare garanzie secolari. E’ per questo motivo che le banche straniere, come Abbey National riuscirono a penetrare nel mercato italiano. Oggi Abbey National Italia fa parte del gruppo Unicredit, è stata acquisita dal colosso bancario di Alessandro Profumo nel dicembre del 2003, proprio per rafforzare la presenza del gruppo bancario sul ricco mercato dei mutui. Unicredit Banca per la casa ha erogato nel 2003 2,48 milioni di euro e ha un portafoglio di 7,58 milioni di euro di asset, (stock di mutui in essere).

Cosa succederebbe se, come prevedono molti osservatori, se i tassi d’interesse aumentassero? Squellerio non drammatizza: «Direi che c’è una forte correlazione tra il mercato dei mutui e i tassi d’interesse, ma non si tratta di una correlazione rigida. Negli ultimi anni la crescita del mercato dei mutui non si è verificata soltanto per il fatto che i tassi d’interesse sono ai minimi storici ma dalla qualità dell’offerta delle banche specializzate. Oggi, a differenza di una volta, gli istituti di credito finanziano il 100% degli immobili e si arriva fino a mutui trentennali. Poi vi è il cosiddetto cap rate, un tetto oltre il quale il tasso non potrà mai salire. Lei faceva riferimento alla Abbey National nei primi anni `90. Quando gli inglesi irruppero nel mercato dei mutui in Italia il sistema bancario italiano era molto arretrato, l’ingresso di Abbey National fu uno stimolo alla competizione. Da allora di strada ne ha fatta molta e le banche italiane hanno imparato la lezione».

Resta una previsione di un rialzo dei tassi che dovrebbe in qualche modo preoccupare gli operatori del mercato dei mutui. «Fino a un certo punto. Con l’introduzione dell’euro è difficile che i tassi oscillino più di tanto, non siamo più negli anni `90 quando si registravano sbalzi continui e sensibili. Tanto per fare qualche cifra noi prevediamo un aumento del mercato dei mutui del 10% a fronte di un possibile aumento dei tassi nel breve periodo che oscilla tra lo 0,25 e lo 0,50».

Il massiccio ritorno all’investimento immobiliare non piace tanto agli altri mercati. La Borsa, ad esempio, viene penalizzata. Ci sono studiosi che sostengono che fino a quando il mercati immobiliare crescerà a questi ritmi, i mercati finanziari resteranno arretrati. Insomma prevarebbe ancora una volta la rendita di posizione.«Una preoccupazione legittima quella dei mercati finanziari. Le cifre d’altronde parlano chiaro: se si analizzano le intenzioni d’investimento si scopre che il 73% va verso il mercato immobiliare, mentre il 27% si orienta al mercato mobiliare. La grande novità sta nel fatto che l’acquisto non è finalizzato soltanto all’abitazione ma anche all’investimento. Anche qui parlano le cifre: la propensione all’acquisto per investimento è passata dall’8% al 16%. Questo significa che il mercato immobiliare sta cambiando rapidamente, si sta trasformando in un luogo dove è possibile fare investimenti di natura diversa dal passato. Naturalmente questa crescita va vista anche da un altro punto di vista: il forte indebitamento delle famiglie. E’ un indebitamento che si incrementa di anno in anno. Se lo si valuta rispetto al Pil si può dire che è passato da 2,8 al 3,3%. Non è un caso che il governatore della Banca d’Italia abbia espresso preoccupazione per la crescita dei mutui a tasso variabile nel lungo periodo. E’ vero che nel breve periodo i tassi d’interesse possono crescere al massimo di mezzo punto ma nel lungo periodo nessuno è in gradi di prevedere le variabili dei mercati».

Questo significa che i prezzi degli immobili continueranno a lievitare. «Credo di si anche se penso che sarà una crescita contenuta. Noi prevediamo un aumento dei fatturato del 4%». Unicredit non è solo sul mercato dei mutui. Chi sono i leader? «Il primo gruppo è banca Intesa con una quota del 20% poi ci siamo noi con il 18%. Noi però facciamo una scommessa e lanciamo una sfida: ci proponiamo di diventare leader del settore nei prossimi due anni».

Banca Unicredit per la casa è una banca a tutti gli effetti? «Direi di sì. E’ controllata al 100% da Unicredit ed è stata voluta da Alessandro Profumo nell’ambito di una strategia di specializzazione. La forza di Unicredit per la casa sta nel fatto che si dedica soltanto il mercato dei mutui con 358 dipendenti, una rete di 92 promotori finanziari e 15 agenzie sul territorio nazionale».