Dpef: Mutui casa rifinanziati per aiutare i consumi

16/07/2003


mercoledì 16 Luglio 2003

NUOVI STRUMENTI FINANZIARI ALLO STUDIO DEI TECNICI DEL TESORO

Mutui casa rifinanziati per aiutare i consumi

Contratti agevolati per sostenere le famiglie più giovani
Gli anziani incentivati a cedere la nuda proprietà degli alloggi


la novità
Paolo Baroni

«Il buco nero» dell’economia italiana? I consumi, che da mesi ristagnano. Il governo adesso scommette su una ripresa della fiducia ed un progressivo recupero del potere d’acquisto dei salari per effetto dei rinnovi contrattuali e del calo dell’inflazione. Ma potrebbe non bastare.

Per questo sta studiando un nuovo «strumento finanziario» per liberare nuove risorse da investire in beni durevoli e non: mobili, elettrodomestici, auto, moto, e quant’altro possa servire alle famiglie italiane. Di cosa si tratta? Semplicemente di crediti garantiti da immobili, su case e negozi, il vero patrimonio delle famiglie italiane.
Nella bozza di Dpef il governo suggerisce infatti di importare in Italia il modello già sperimentato da tempo negli Stati Uniti ed in altri paesi occidentali: «La logica – si legge nel documento elaborato dai tecnici del Tesoro – consiste nel generare flussi netti di cassa rifinanziando mutui preesistenti». L’opportunità scaturisce dalla crescita dei prezzi delle case, che aumenta il valore ipotecabile, e dai bassi tassi di interesse che riducono la rata del mutuo. Due le ipotesi esplorate: una per le famiglie giovani e l’altra per gli anziani (con la vendita della nuda proprietà).
La Federal reserve americana – spiegano al Tesoro – ha stimato che tra inizio 2001 e metà 2002 la rinegoziazione dei mutui ha consentito una maggiore crescita dei consumi negli Usa pari a circa mezzo punto percentuale. La Banca d’Inghilterra ha calcolato che in questi ultimi 2 anni, tale pratica ha consentito un incremento del reddito disponibile degli inglesi pari al 4 per cento. «Fattori congiunturali e strutturali inducono a ritenere che questa strada sia utilmente percorribile anche nel nostro paese». In Italia, i prezzi reali delle abitazioni risultano infatti costantemente in crescita dal ‘98, mentre dal punto di vista strutturale, il rapporto tra ricchezza immobiliare e reddito disponibile risulta particolarmente elevato: «il quadro che emerge da questi dati – scrive il governo nella bozza del Dpef – suggerisce che nel nostro paese c’è un’elevata potenzialità di finanziare i consumi convertendo in reddito una parte della ricchezza» accumulata nel mattone.
Delle due versioni abbozzate dai tecnici la prima favorirebbe le famiglie giovani, con reddito e numero di componenti in prevedibile aumento. Il loro accesso al credito al consumo verrebbe notevolmente agevolando passando da garanzie legate al reddito a garanzie legate al patrimonio. Alla base della proposta c’è l’idea del rifinanziamento di un mutuo ipotecario preesistente a tasso ovviamente più conveniente e con durata variabile. In questo caso «il rischio di eccessivi “leverage” viene eliminato dilatando la durata del mutuo», il che vuol dire che, se i tassi aumentano, per contratto e automaticamente, si allunga anche la durata del finanziamento.

Il contratto potrebbe peraltro rivedere una parte assicurativa da far valere in caso di invalidità, disoccupazione o morte.
Quanto alla linea di credito per gli anziani, questa può essere definita una ipoteca «negativa», nel senso che il proprietario vende la nuda proprietà della propria casa a un istituto finanziario (un fondo immobiliare, un fondo pensione, o altro). Il proprietario potrà così continuare a occupare la sua abitazione ricevendo il corrispettivo della vendita anche sotto forma di rendita, mentre l’istituto otterrà alla morte dell’occupante la piena proprietà della casa. Nel documento è anche prevista la possibilità, per il fondo, di cedere la titolarità del contratto.
Reazioni? Per ora la Confedilizia resta fredda. «Se son rose fioriranno – ha dichiarato il presidente Corrado Sforza Fogliani -. Ma abbiamo già manifestato le nostre perplessità sul reale possibile funzionamento di questi meccanismi di tipica finanza creativa». Il pericolo, sottolinea Confedilizia, è che da un lato i valori immobiliari anziché consolidarsi o aumentare possano scendere e, dall’altro, che i tassi possano aumentare o magari addirittura diminuire ulteriormente.
Tornando al capitolo consumi, per quest’anno il governo prevede che la spesa delle famiglie aumenti un po’ di più dell’anno scorso, l’1,2% rispetto allo 0,4%. Ma perché varare misure di incentivazione se già si prevede una discreta ripresa? Perché al contrario di quelli privati nei prossimi anni i consumi pubblici si ridimensioneranno sempre di più (quest’anno cresceranno dell’1,4% contro l’1,7% del 2002) per effetto dei tagli di bilancio. E quindi l’economia richiede sostegni aggiuntivi.